O metro quadrado médio na Barra da Tijuca é R$12.500 em fevereiro de 2026, segundo o FipeZap — alta de 18% nos últimos 12 meses. No Alphaville Barra, o m² varia de R$11.000 a R$13.500 dependendo do tamanho e acabamento da casa. Comparado ao Leblon (R$24.800 /m ²), a Barra oferece o mesmo padrão de vida a praticamente metade do preço por m².
ℹ️ m² Barra — Fevereiro 2026
Média Barra: R$12.500 /m ² | Alphaville: R$11.000-R$13.500 /m ² | Alta 12 meses: +18% | Leblon: R$24.800 /m ² | Fonte: FipeZap
Qual o Preço do m² na Barra da Tijuca em 2026?
O m² médio na Barra é R$12.500, mas varia significativamente por sub-região:
| Sub-região | m² Médio | Tipo Principal | Perfil |
|---|---|---|---|
| Orla (frente mar) | R$16.500 | Apartamentos | Premium, vista mar |
| Península | R$14.200 | Apartamentos | Alto padrão, península artificial |
| Alphaville | R$11.000-R$13.500 | Casas | Condomínio fechado |
| Barra interior | R$10.800 | Misto | Residencial |
| Recreio | R$8.500 | Misto | Familiar |
| Vargem | R$6.500 | Misto | Em desenvolvimento |
O Alphaville se posiciona entre a Península e o interior da Barra em termos de m², mas com um diferencial importante: casas com terreno privativo — algo que apartamentos de R$14.200 /m ² na Península não oferecem.
O m² da Barra Subiu ou Caiu nos Últimos 5 Anos?
Subiu consistentemente. A evolução do m² médio na Barra da Tijuca:
| Ano | m² Médio | Variação Anual | Acumulado |
|---|---|---|---|
| Fev /2021 | R$7.200 | — | Base |
| Fev /2022 | R$8.100 | +12,5% | +12,5% |
| Fev /2023 | R$9.000 | +11,1% | +25,0% |
| Fev /2024 | R$10.200 | +13,3% | +41,7% |
| Fev /2025 | R$10.600 | +3,9% | +47,2% |
| **Fev /2026 ** | R$12.500 | +17,9% | +73,6% |
A valorização acelerou em 2025-2026 devido à combinação de:
- Demanda reprimida pós-pandemia
- Migração de famílias da Zona Sul para a Barra
- Escassez de casas em condomínios fechados
Fonte: FipeZap , dados mensais. Valores corrigidos para fevereiro de cada ano.
Como o Alphaville se Compara à Média da Barra?
O m² do Alphaville acompanha a média da Barra, com variação interna por perfil de imóvel:
| Imóvel | Metragem | Preço | m² Efetivo | vs Média Barra |
|---|---|---|---|---|
| Casa 500m² | 500m² | R$6,3M | R$12.600 | +0,8% |
| Casa 560m² | 560m² | R$7,5M | R$13.393 | +7,1% |
| Casa 600m² duplex | 600m² | R$7,6M | R$12.667 | +1,3% |
| Casa 800m² | 800m² | R$8,5M | R$10.625 | -15,0% |
| Mansão 1200m² | 1.200m² | R$13,8M | R$11.500 | -8,0% |
| Mansão 800m² | 800m² | R$14,8M | R$18.500 | +48,0% |
💡 Leitura do m²
Casas maiores (800-1200m²) tendem a ter m² mais baixo — é o "efeito escala". A Mansão 800m² (R$18.500 /m ²) é exceção por possuir elevador, automação completa e projeto exclusivo, justificando o prêmio.
Barra vs Zona Sul: Onde o m² É Mais Caro?
A Zona Sul lidera em preço por m², mas a Barra oferece melhor relação custo-benefício:
| Bairro | m² Médio 2026 | vs Barra | Tipo Predominante |
|---|---|---|---|
| Leblon | R$24.800 | +98% | Apartamentos |
| Ipanema | R$22.500 | +80% | Apartamentos |
| Lagoa | R$19.800 | +58% | Apartamentos |
| Copacabana | R$14.200 | +14% | Apartamentos |
| Botafogo | R$13.500 | +8% | Apartamentos |
| Barra da Tijuca | R$12.500 | Base | Misto |
| Recreio | R$8.500 | -32% | Misto |
Para um orçamento de R$14,8M, você pode comprar:
- Na Barra: Mansão de 800m² com elevador, piscina e automação no Alphaville
- No Leblon: Apartamento de ~600m² (cobertura) sem terreno privativo
Fonte: FipeZap – Índice FipeZap Residencial, fevereiro de 2026.
O m² Varia Muito entre os Condomínios Fechados?
Sim. A variação reflete infraestrutura, localização e exclusividade:
| Condomínio | m² Médio | # Casas | Infraestrutura |
|---|---|---|---|
| Condomínio do Frade | R$15.800 | ~80 | Alta, exclusivo |
| Quintas do Rio | R$13.200 | ~150 | Alta |
| Alphaville Barra | R$12.500 | ~200 | Club House completo |
| Santa Monica | R$11.200 | ~100 | Média |
| Alphaville 2 | R$10.500 | ~120 | Média |
O Alphaville oferece o melhor custo-benefício entre os condomínios com infraestrutura completa (Club House, portaria blindada, áreas verdes preservadas). O Condomínio do Frade tem m² mais alto por ser ultra-exclusivo (apenas 80 casas).
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Quando É o Melhor Momento para Comprar na Barra?
A pergunta clássica. Dados históricos indicam que:
- Ciclos imobiliários na Barra duram 7-10 anos (alta → estabilização → alta)
- 2021-2026 foi período de forte alta (73,6% acumulado)
- 2026-2027 deve apresentar desaceleração (projeção Ademi-RJ: 5-8% a.a.)
- Sazonalidade: preços tendem a ser negociados com mais desconto entre março e julho (baixa temporada)
ℹ️ Princípio do Tempo no Mercado
No mercado imobiliário de alto padrão, "tempo no mercado" supera "timing do mercado". Quem comprou no Alphaville em QUALQUER momento nos últimos 10 anos obteve ganho positivo. Dados: Ademi-RJ.
Quais Fatores Influenciam o Preço do m² na Barra?
Os 7 fatores que mais influenciam o m² na Barra, em ordem de impacto:
- Proximidade à orla — frente mar vale 30-50% mais
- Segurança — condomínio fechado com portaria blindada: +15-25%
- Vista — vista mar ou lagoa: +10-20%
- Infraestrutura do condomínio — Club House, lazer: +8-15%
- Escola próxima — escola internacional até 15 min: +5-8%
- Estado de conservação — reformado recente: +5-10%
- Terreno — lote maior que 800m²: +5-10% (para casas)
Para casas: Casas à Venda no Alphaville Barra: Preços e Fotos 2026 . Para análise de investimento: Investir no Alphaville Barra: Valorização de 10% a 15% .
O m² da Barra Vai Continuar Subindo em 2026-2027?
As projeções da Ademi-RJ e CBIC indicam desaceleração gradual:
- 2026 (2º semestre): +4-6% (desaceleração após alta forte)
- 2027: +5-8% (retorno à média histórica)
- Fatores positivos: demanda de famílias, home office, escassez de casas
- Fatores negativos: Selic elevada, aumento de oferta de apartamentos
O consenso é que a Barra continuará valorizando acima da inflação, mas em ritmo menor que 2025-2026.
Perguntas Frequentes sobre Preço m² na Barra
A Barra é mais barata que a Zona Sul? Sim. O m² na Barra é ~50% menor que no Leblon e ~45% menor que em Ipanema.
O FipeZap inclui casas em condomínio? O índice geral mistura todos os tipos. Para casas em condomínio, consulte dados específicos da Ademi-RJ.
O m² do Recreio vai alcançar o da Barra? Improvável no curto prazo. A diferença de infraestrutura e perfil mantém o gap.
Dados: FipeZap, Ademi-RJ — fevereiro de 2026. CRECI RJ-008964 /O.
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