O ITBI no Rio de Janeiro é 3% sobre o valor venal do imóvel. Para uma casa de R$8,5M no Alphaville Barra, isso representa R$255.000 em imposto de transmissão. Somando escritura, registro, avaliação bancária e certidões, o custo total de aquisição fica em torno de 4,5% do valor do imóvel — ou seja, R$382.500 para uma casa de R$8,5M.
ℹ️ Custos — Resumo
ITBI: 3% | Escritura + registro: ~1,2% | Avaliação bancária: R$3-5K | Total: ~4,5% do valor | Válido para RJ
Quanto Custa o ITBI no Rio de Janeiro?
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) no município do Rio de Janeiro é de 3% sobre o valor venal ou o valor da transação — prevalecendo o maior. Calculado pela Prefeitura do RJ :
| Valor do Imóvel | ITBI (3%) |
|---|---|
| R$6.300.000 | R$189.000 |
| R$7.500.000 | R$225.000 |
| R$8.500.000 | R$255.000 |
| R$9.500.000 | R$285.000 |
| R$13.800.000 | R$414.000 |
| R$14.800.000 | R$444.000 |
O ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura no cartório. O prazo para pagamento é de 30 dias após a assinatura do contrato de compra e venda.
Como Calcular o ITBI para Casa de R$10 Milhões?
O cálculo é direto: valor do imóvel × 3%.
Para uma casa de R$10.000.000:
- ITBI = R$10.000.000 × 3% = R$300.000
⚠️ Valor Venal vs Valor de Mercado
A Prefeitura do RJ pode contestar o valor declarado na escritura se for significativamente abaixo do valor venal cadastral. Em imóveis de alto padrão, o valor venal costuma ser menor que o de mercado — nesse caso, o ITBI incide sobre o maior valor.
O ITBI é um imposto municipal e varia por cidade. No Rio: 3%. Em Niterói: 2%. Em São Paulo: 3%.
Quais São os Custos de Escritura e Registro no RJ?
Os custos de escritura e registro seguem a tabela de emolumentos do Estado do Rio de Janeiro:
| Item | Base de Cálculo | Custo R$8,5M | Custo R$14,8M |
|---|---|---|---|
| ITBI | 3% do valor | R$255.000 | R$444.000 |
| Escritura | Tabela emolumentos | R$40.000-55.000 | R$55.000-70.000 |
| Registro | Tabela emolumentos | R$18.000-25.000 | R$25.000-35.000 |
| Avaliação bancária | Valor fixo | R$3.000-5.000 | R$3.000-5.000 |
| Certidões | Valor fixo | R$2.000-3.000 | R$2.000-3.000 |
| Total | R$318.000-343.000 | R$529.000-557.000 | |
| % do valor | 3,7-4,0% | 3,6-3,8% |
Os custos de escritura e registro são tabelados pelo TJ-RJ e reajustados anualmente. Valores para fevereiro de 2026.
O ITBI É Pago sobre o Valor Venal ou de Venda?
Na prática, o ITBI incide sobre o maior valor entre:
- Valor venal — cadastrado na Prefeitura do RJ (IPTU)
- Valor da transação — declarado na escritura de compra e venda
- Valor de avaliação — determinado pela Fazenda Municipal
Para imóveis de alto padrão na Barra, o valor de transação geralmente supera o valor venal. Exemplo:
| Casa 800m² (Alphaville) | |
|---|---|
| Valor venal (IPTU) | R$5.200.000 |
| Valor da transação | R$8.500.000 |
| ITBI incide sobre | R$8.500.000 (maior) |
| ITBI a pagar | R$255.000 |
Existe Desconto no ITBI para Primeiro Imóvel?
No Rio de Janeiro, não existe desconto no ITBI para primeiro imóvel de alto valor. O benefício de redução do ITBI (para 0,5%) aplica-se apenas a:
- Imóveis financiados pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação)
- Valor de avaliação de até R$1.500.000
- Primeiro imóvel do comprador
Como casas no Alphaville partem de R$6,3M, essa isenção não se aplica.
💡 Estratégia de Economia
Em casos de compra e venda entre pessoas jurídicas (holding patrimonial), pode haver estruturas fiscais mais eficientes. Consulte um advogado tributarista especializado em transações imobiliárias de alto valor.
Custos de Cartório para Imóveis de Alto Valor?
Os emolumentos de cartório no RJ são progressivos — quanto maior o valor, menor a % relativa:
| Faixa de Valor | Escritura (aprox.) | Registro (aprox.) | Total Cartório |
|---|---|---|---|
| R$5-7M | R$35.000-45.000 | R$15.000-20.000 | R$50.000-65.000 |
| R$7-10M | R$40.000-55.000 | R$18.000-25.000 | R$58.000-80.000 |
| R$10-15M | R$50.000-65.000 | R$22.000-35.000 | R$72.000-100.000 |
| R$15-20M | R$60.000-75.000 | R$28.000-40.000 | R$88.000-115.000 |
Os valores incluem todas as taxas e selos. O cartório pode cobrar adicionais para certidões e diligências extras.
Quanto Custa a Avaliação Bancária do Imóvel?
A avaliação bancária é obrigatória quando há financiamento:
- CEF: R$3.000-4.000 (valor fixo, independente do imóvel)
- Itaú: R$3.500-5.000 (isento para clientes Personnalité)
- Bradesco: R$3.000-4.500
- Santander: R$3.000-5.000
O banco envia um engenheiro credenciado ao imóvel para vistoria técnica. O laudo determina o valor de mercado usado como referência para o financiamento.
Prazo: 7-15 dias úteis após solicitação.
Para compras à vista, a avaliação bancária não é necessária — mas é recomendável contratar uma avaliação independente (R$2.000-3.000) para validar o preço de mercado.
Custo Total de Aquisição: ITBI + Cartório + Banco?
Tabela consolidada para os imóveis do catálogo Alphaville:
| Imóvel | Preço | ITBI (3%) | Cartório | Avaliação | Custo Total | % do Valor |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Casa 500m² | R$6,3M | R$189.000 | R$55.000 | R$4.000 | R$248.000 | 3,9% |
| Casa 600m² | R$7,6M | R$228.000 | R$65.000 | R$4.000 | R$297.000 | 3,9% |
| Casa 800m² | R$8,5M | R$255.000 | R$75.000 | R$4.500 | R$334.500 | 3,9% |
| Mansão 1200m² | R$13,8M | R$414.000 | R$90.000 | R$5.000 | R$509.000 | 3,7% |
| Mansão 800m² | R$14,8M | R$444.000 | R$95.000 | R$5.000 | R$544.000 | 3,7% |
ℹ️ Regra Prática
Reserve 4-5% do valor do imóvel para custos de aquisição. Para uma casa de R$10M, tenha R$400.000-500.000 disponíveis além da entrada e do valor do imóvel.
Para financiamento: Financiar Casa de Alto Padrão no RJ: Guia Completo . Para preços: Quanto Custa uma Casa no Alphaville Barra? . Para investimento: Investir no Alphaville Barra: Valorização de 10% a 15% .
Perguntas Frequentes sobre Custos de Compra no RJ
O ITBI pode ser parcelado? Sim. A Prefeitura do RJ permite parcelamento do ITBI em até 12 vezes para valores acima de R$50.000.
Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor? O comprador. É responsabilidade exclusiva de quem adquire o imóvel.
O ITBI é dedutível no Imposto de Renda? Não diretamente, mas o valor pago pode ser somado ao custo de aquisição do imóvel para cálculo de ganho de capital futuro (reduzindo o IR na venda).
Dados de fevereiro de 2026. Fonte: Prefeitura do RJ, TJ-RJ. CRECI RJ-008964 /O.
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